Арендная плата растет? Алгоритм компании может объяснить, почему

Развернуть Фотография Бусы

ProPublica – это новостной отдел, удостоенный Пулитцеровской премии. Подпишитесь на информационный бюллетень The Big Story, чтобы получать подобные истории на свой почтовый ящик.

Однажды летним днем ​​прошлого года группа специалистов по недвижимости собралась в конференц-зале в Нэшвилле, чтобы похвастаться одним из флагманских продуктов своей компании: программным обеспечением, которое использует загадочный алгоритм, помогающий арендодателям повышать арендную плату для арендаторов до максимально возможного уровня. .

"Мы никогда раньше не видели таких цифр", – сказал Джей Парсонс, вице-президент RealPage, когда конгрессмены прогуливались. Арендная плата за квартиры недавно увеличилась на 14,5%, сказал он в видео, рекламирующем услуги компании. Обращаясь к своему коллеге, Парсонс спросил: какую роль сыграло программное обеспечение?

"Честно говоря, я думаю, что дело в движке", – ответил Эндрю Боуэн, еще один руководитель RealPage. "Очень немногие из нас, управляющих недвижимостью, захотят поднимать арендную плату на двузначную сумму в месяц, делая это вручную".

Поздравительные замечания были более чем хвастливыми. В течение многих лет RealPage продавал программное обеспечение, которое использует анализ данных, чтобы предлагать ежедневные цены на открытые единицы. Менеджеры по недвижимости в Соединенных Штатах были в восторге от того, как алгоритм компании увеличивает прибыль.

"Прелесть YieldStar в том, что он подталкивает вас туда, куда бы вы не пошли, если бы не использовали его, – – сказал Кортни Балас, директор по управлению доходами в JVM Realty, ссылаясь на программное обеспечение RealPage в своем отчете. видео-отзыв на сайте компании.

Greystar, крупнейшая национальная компания по управлению недвижимостью, обнаружила, что даже во время одного спада ее здания, использующие YieldStar, «опередили свои рынки на 4,8%», что является значительным преимуществом по сравнению с конкурентами, говорится в документах RealPage на ее веб-сайте. Greystar использует программное обеспечение RealPage для оценки десятков тысяч квартир.

По данным расследования ProPublica, компания RealPage стала ведущим в стране поставщиком такого программного обеспечения для установления арендной платы после того, как федеральные регулирующие органы одобрили спорное слияние в 2017 году, что значительно расширило влияние компании на цены на квартиры . Этот шаг помог компании из Техаса расширить свою клиентскую базу, предоставляющую услуги в сфере недвижимости, до более чем 31 700 клиентов.

На некоторых рынках последствия огромны.

По данным ProPublica, в одном из районов Сиэтла 70 % квартир управлялись всего 10 управляющими недвижимостью, каждый из которых использовал программное обеспечение для ценообразования, продаваемое RealPage.

Чтобы получить рекомендуемую арендную плату, программное обеспечение использует алгоритм (набор математических правил) для анализа множества данных, которые RealPage собирает от клиентов, включая личную информацию о том, что взимают близлежащие конкуренты.

Для арендаторов система нарушает практику переговоров с персоналом здания. RealPage не рекомендует вести переговоры с арендаторами и даже рекомендует арендодателям в некоторых случаях соглашаться на меньшую заполняемость, чтобы повысить арендную плату и заработать больше денег.

Один из разработчиков алгоритма сказал ProPublica, что агенты по аренде «слишком сочувствуют» ценам, сгенерированным компьютером.

Управляющие квартирами могут отклонить предложения программного обеспечения, но, по словам бывших сотрудников RealPage, до 90% принимаются.

Дизайн и растущий охват программного обеспечения вызвали вопросы у экспертов по недвижимости и юристов относительно того, породил ли RealPage новый тип картеля, позволяющий крупнейшим арендодателям страны косвенно координировать цены, что может быть нарушением федерального закона.

Эксперты говорят, что RealPage и ее клиенты вызывают пристальное внимание антимонопольных органов по нескольким причинам, включая использование ими личных данных об арендной плате конкурентов. В частности, по словам бывшего федерального прокурора, создание компанией RealPage рабочих групп, которые встречаются в частном порядке и включают в себя владельцев, которые в противном случае являются соперниками, может быть красным флагом потенциального сговора.

По мнению критиков, алгоритм программного обеспечения может как минимум искусственно завышать арендную плату и подавлять конкуренцию.

"Машины быстро понимают, что единственный способ победить – поднять цены выше конкурентоспособного уровня", – сказал Морис Штук, профессор права Университета Теннесси, бывший прокурор...