日本空荡荡的村庄是对中国的警告

根据最近的估计，明年日本将有大约 1100 万套空置房屋，略多于澳大利亚的整个住房存量。到 2038 年，在同一预测的一种情况下，不到三分之一的日本房屋可能仍然空置。

日本的前景黯淡，那里到处都是令人毛骨悚然的半废弃农村，但预示着中国可能面临更大的问题。对于许多经济体来说，日本化可能是一个模糊的担忧。就泡沫而言，存在危险。还有一个警告号角，即日本现在可能正在为中国敲响人口统计数据的影响。

野村综合研究所的“空屋”研究是该研究所和其他组织多年来对日本房地产市场进行的一系列研究中的最新成果。他们一起描述了一个尚未从 1980 年代后期房地产泡沫破灭中完全恢复的经济格局。这场内爆的创伤、监管机构未能对银行采取强硬措施，以及旨在助长房地产泡沫的糟糕政策。恢复继续导致疼痛、通货紧缩和扭曲。

其中很大一部分不可避免地来自人口统计数据。人口老龄化和萎缩，仅能从移民中得到一小部分抵消，为住房过剩造成了基本的结构性压力。数十年的住房政策忽视了人口下降，未能消除不需要或无法使用的资产，并鼓励建设以保护国内生产总值，从而加剧了这种情况。

NRI 预测中最引人注目的假设之一（包括空置的第二套住房和空置的出租或出售物业）是，虽然空置单元的数量在 2023 年至 2038 年期间大约翻了一番，但建设将增加超过 800 万新的。

截至 2023 年，美国国家人口与社会保障研究所的数据表明，这应该变得更难证明其合理性。尽管日本人口十多年来一直在下降，但随着家庭总数的持续增加（由于更多的人独居和长寿），对住房过剩的影响已经暂时缓解，并且应该要到明年才能达到顶峰. （在 54.19 分钟）。届时，住房过剩将更加剧烈，房地产价格下行压力加大。

策略师西蒙鲍威尔在杰富瑞最近的一份研究报告中指出，中国最大的人口问题或许是如何避免日本式的住房危机。他说，根据人口预测，中国可能已经有足够的住房来满足未来的需求。作为一个空前依赖住房建设的经济体，它可能会犯与日本相同的错误，只是继续新建建筑，就好像人口结构无关紧要。

然后风险就变成了重大的价格暴跌以及日本仍在努力应对的那种修正。 “1990 年的日本和今天的中国有很大的相似之处：某种增长已经走到尽头，”鲍威尔说，并指出中国的劳动年龄人口已经开始下降，两国都依赖于基于令人眼花缭乱的投资水平和实物资产积累的发展模式。

鲍威尔的论点有两个主要元素。首先是日本的经验表明人口变化与房价之间存在高度不对称的关系。从好的方面来看，研究表明，人口每增长 1%，房价就会上涨 5 个百分点。相反，人口减少 1% 会导致价格下降幅度更大。

第二部分是中国的婚姻从 2013 年的 1350 万下降到 2021 年的 760 万。与西方经合组织国家不同，西方经合组织国家的未婚夫妇生育子女比例高达 60%，在鲍威尔说，中国可能更接近日本不到 3% 的水平。像日本一样，较少的婚姻可能会在短期内增加家庭组成，但最终这更有可能确保出生率进一步下降。

北京可以采取一些措施，也有一些因素可以显着延迟中国复制日本的经验。这两个经济体之间存在明显的重要差异：尽管中国的泡沫嘶嘶声越来越响，但在其历史上的同等时期，它仍保持着高于日本的经济增长率。

鲍威尔说，这可能会给北京带来比 1990 年代初期日本决策者更大的错误余地。这个余地可能不应该被浪费。

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