Soll ich meine Mietwohnung verkaufen, um meinem Partner das gemeinsam gekaufte Haus zu kaufen?

F Mein Partner und ich trennen uns traurig, aber einvernehmlich nach 12 gemeinsamen Jahren. Wir haben zwei Kinder im Alter von acht und sechs Jahren. Das Problem wurde, wie man die neuen Lebensweisen zulässt, ohne die einheimischen Kinder, ihre Freunde und die Schule zu entwurzeln. Wir wollen das Sorgerecht teilen und an unserem jetzigen Wohnort bleiben. Derzeit vermieten wir eine Wohnung für sie, während ich in dem Haus wohne, das wir zusammen gekauft haben. Wir sind beide glücklich mit dieser Anordnung, ebenso wie die Kinder.

Unser gemeinsames Konto zahlt die Miete und die Hypothek, bis wir die langfristige Lösung vereinbaren können - erarbeitet beim Relate-Trennungsservice -, die für mich zur Einlösung bestimmt ist. Aber weil die Gegend, in der wir leben, immer teurer wird, könnte es ein finanzieller Kampf werden.

Das Haus, das wir zusammen gekauft haben, ist £825.000 wert, mit einer gemeinsamen Hypothek von £ 450.000. Die Hypothek besteht nur aus Zinsen und ist für die nächsten zwei Jahre auf 670 £ pro Monat festgesetzt. Das große Eigenkapital dieser Immobilie war größtenteils das Ergebnis meiner Hypothek auf meine alte Wohnung, die ich 2001 für 190.000 £ mit einer Hypothek von 150.000 £ gekauft hatte. Die Wohnung ist jetzt mindestens 900.000 £ wert, mit einer zinslosen Hypothek von 425.000 £, die in 13 Jahren endet und mit meinem Rentendatum zusammenfällt. Die monatlichen Zinszahlungen werden bald 1.271 £ bei einer Miete von 2.500 £ betragen.

Die jüngste Zinserhöhung bedeutet, dass die Immobilie vielleicht verkauft werden sollte. Das würde die Mittel aufbringen, um meinen Partner aufzukaufen, und wir können weitermachen und die Kinder aufteilen. Wenn ich es jedoch verkaufe, ohne zwei Jahre darin zu leben, um die Steuer zu streichen, muss ich mit einer Kapitalertragssteuerrechnung (CGT) von 100.000 £ oder mehr rechnen. Dies würde die Mittel reduzieren, die ich zum Leben im jetzigen Haus benötige. Wir würden dann 400.000 £ sammeln, einschließlich 200.000 £, um meinen Partner zu bezahlen, und 200.000 £, um die Hypothek bis zu 250.000 £ zu bezahlen. Angesichts meines Alters, der begrenzten Laufzeit meiner Hypothek und der zwei Kinder bei einem monatlichen Einkommen von 3.200 £ reicht dies jedoch nicht aus, um dort bezahlbar zu leben.

Aber ich kann“ Ich werde nicht zurück zu Mietwohnungen gehen und zu einer Wohnhypothek wechseln, weil ich es mir nicht leisten kann. Ich vermute, dass meine Hypothekenbank mich sowieso nicht dort wohnen lassen würde, weil die Hypothek auf meine Wohnung ein Kauf zur Miete ist. Wenn ich die Steuerschuld von 100.000 £ für die Wohnung trage, kann ich es mir nicht leisten, meinen Partner aufzukaufen und die verbleibende Hypothek von rund 250.000 £ ohne die Mieteinnahmen aus der Wohnung zu bezahlen.< /p>

Ich arbeite Teilzeit, verdiene 50.000 £ und bin 55. Mein Partner ist 42, arbeitet Vollzeit und verdient 74.000 £. Ich könnte Vollzeit arbeiten, aber die Stunden sind nicht für die Kinderbetreuung geeignet. RW

A Sie sind nicht die erste Person, die - zu Unrecht - glaubt, dass Sie die Zahlung der Kapitalertragssteuer auf eine Immobilie vermeiden können, indem Sie für zwei Jahre dorthin ziehen, aber Sie können' t. Es ist ein Mythos. Richtig ist, dass das Wohnen in einer Immobilie wie einer Unterkunft, die Sie dann vermietet haben, die CGT-Rechnung reduziert, aber überhaupt nicht storniert. Der von der CGT befreite Teil des Gewinns wird nach der Zeitallokationsmethode berechnet. Sie nehmen also die Anzahl der Monate, in denen die Immobilie Ihr Zuhause war, und addieren neun dazu. Teilen Sie diese Zahl durch die Anzahl der Besitzmonate und multiplizieren Sie sie mit 100, um den Prozentsatz des nicht steuerpflichtigen Gewinns zu erhalten. Der Gesamtgewinn ist der Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises abzüglich Anwalts- und Maklergebühren zuzüglich der Grundsteuer, die Sie beim Kauf der Wohnung bezahlt haben. Ihr jährlicher CGT-Freibetrag verringert dann den Gewinn um 12.300 £ (für das Steuerjahr 2022-23).

Wenn Sie Ihre Zahlen betrachten, würden Sie die Wohnung für 900.000 £ verkaufen einen Gewinn vor Abzügen von 710.000 £ realisieren. Nach Abzug Ihres von der CGT befreiten Betrags von 12.300 £ hätten Sie einen steuerpflichtigen Gewinn von 690.000 £ – nachdem Sie 7.700 £ an Gebühren und so weiter geschätzt haben. Angenommen, der Gewinn würde Sie zu einem höheren Steuerzahler machen, würde Ihre CGT-Rechnung 193.200 £ betragen. Nachdem Sie die Steuer bezahlt und die Hypothek in Höhe von 425.000 £ beglichen haben, verbleibt Ihnen eine Barpauschale von 281.800 £. Das ist mehr als genug, um Ihrem Partner 187.500 £ für seinen halben Anteil am Eigenkapital des Eigenheims zu zahlen (825.000 £ abzüglich der 450.000 £ Hypothek mit halbiertem Ergebnis). Es würde Ihnen auch 94.300 £ übrig lassen, um Ihre Hypothek von 450.000 £ auf 355.700 £ (vorher 250.000 £) zu reduzieren. Bei einem angenommenen Zinssatz von 1,79 % würde Ihre monatliche Zahlung auf 530 £ sinken, was knapp 17 % Ihres monatlichen Einkommens entspricht.