Чи варто мені продавати орендовану квартиру, щоб купити своєму партнеру будинок, який ми купили разом?

Q Ми з моїм партнером, на жаль, дружньо розлучаємося після 12 років спільного життя. У нас двоє дітей восьми і шести років. Проблема полягала в тому, як дозволити новий спосіб життя, не викорінюючи місцевих дітей, їхніх друзів і школу. Ми хочемо розділити опіку та залишитися там, де зараз живемо. Зараз ми знімаємо для неї квартиру, а я живу в будинку, який ми купили разом. Ми обоє задоволені такою домовленістю, як і діти.

Наш спільний рахунок сплачує орендну плату та іпотеку, доки ми не зможемо домовитися про довгострокове рішення, розроблене в службі розділення Relate, яке має бути викуплено мною. Але оскільки місцевість, де ми живемо, стає все дорожчою, це може виникнути фінансова проблема.

Будинок, який ми купили разом, коштує 825 000 фунтів стерлінгів із спільною іпотекою £ 450 000. Іпотека нараховується лише на відсотки і на наступні два роки становить 670 фунтів стерлінгів на місяць. Великий капітал у цій нерухомості був здебільшого результатом моєї іпотеки на мою стару квартиру, яку я купив за £190 000 у 2001 році з іпотекою £150 000. Тепер квартира коштує щонайменше 900 000 фунтів стерлінгів із процентною іпотекою в розмірі 425 000 фунтів стерлінгів, яка закінчується через 13 років і збігається з датою мого виходу на пенсію. Незабаром щомісячні платежі лише за відсотками становитимуть 1271 фунт стерлінгів із орендної плати 2500 фунтів стерлінгів.

Останнє підвищення ставок означає, що майно, можливо, слід продати. Це дозволить зібрати кошти, щоб викупити мого партнера, і ми зможемо рухатися далі, розділяючи дітей. Однак, якщо я продам його, не проживши в ньому протягом двох років, щоб скасувати податок, мені доведеться заплатити податок на приріст капіталу (CGT) у розмірі £100 000 або більше. Це зменшить кошти, необхідні для проживання в нинішньому будинку. Потім ми збираємо 400 000 фунтів стерлінгів, у тому числі 200 000 фунтів стерлінгів, щоб заплатити моєму партнеру, і 200 000 фунтів стерлінгів, щоб виплатити іпотеку до 250 000 фунтів стерлінгів. Однак цього недостатньо, щоб дозволити мені жити там доступно, враховуючи мій вік, обмежений термін моєї іпотеки та двох дітей із моїм місячним доходом у 3200 фунтів стерлінгів.

Але я можу» Я не повернуся до оренди нерухомості та перейду на житлову іпотеку, тому що я не можу собі цього дозволити. Я підозрюю, що оскільки іпотека на мою квартиру є купівлею для оренди, мій іпотечний кредитор все одно не дозволить мені там жити. Якщо мені доведеться заплатити податок на квартиру в розмірі 100 000 фунтів стерлінгів, я не можу дозволити собі викупити свого партнера та сплатити решту іпотеки в розмірі приблизно 250 000 фунтів стерлінгів без доходу від оренди квартири.< /p>

Я працюю неповний робочий день, заробляю £50 000 і мені 55. Моєму партнеру 42 роки, він працює повний робочий день і заробляє £74 000. Я міг би працювати повний робочий день, але години не підходять для догляду за дітьми. RW

A Ви не перша людина – помилково – яка вважає, що можна уникнути сплати податку на приріст капіталу, переїхавши туди на два роки, але ви можете t. Це міф. Що правда, так це те, що проживання в такій нерухомості, як житло, яке ви потім здавали в оренду, зменшує рахунок CGT, але не скасовує його взагалі. Частина прибутку, звільнена від CGT, розраховується відповідно до методу розподілу часу. Отже, ви берете кількість місяців, протягом яких нерухомість була вашим домом, і додаєте дев’ять. Розділіть цю цифру на кількість місяців володіння та помножте на 100, щоб отримати відсоток неоподатковуваного прибутку. Загальний прибуток — це ціна продажу за вирахуванням ціни покупки за вирахуванням гонорарів юристів і агентів з нерухомості плюс будь-який земельний гербовий збір, який ви сплатили під час купівлі квартири. Тоді ваша річна надбавка CGT зменшує прибуток на £12 300 (для податкового року 2022-23).

Дивлячись на ваші цифри, якби ви продали квартиру за £900 000, ви б отримати прибуток до вирахування 710 000 фунтів стерлінгів. Після віднімання вашої звільненої від CGT суми в 12 300 фунтів стерлінгів ви отримаєте оподатковуваний прибуток – після вгадування 7 700 фунтів стерлінгів комісій тощо – 690 000 фунтів стерлінгів. Якщо припустити, що виграш зробить вас платником податку з вищою ставкою, ваш рахунок CGT становитиме 193 200 фунтів стерлінгів. Після сплати податку та погашення іпотеки в розмірі 425 000 фунтів стерлінгів ви залишитеся з готівкою в розмірі 281 800 фунтів стерлінгів. Цього більш ніж достатньо, щоб заплатити вашому партнеру 187 500 фунтів стерлінгів за їхню половину частки власного капіталу будинку (825 000 фунтів стерлінгів мінус 450 000 фунтів стерлінгів іпотеки з результатом, зменшеним вдвічі). Вам також залишиться 94 300 фунтів стерлінгів, якщо ви зменшите свою іпотеку з 450 000 до 355 700 фунтів (було 250 000 фунтів стерлінгів). Якщо припустити, що відсоткова ставка становить 1,79%, ваш щомісячний платіж зменшиться до £530, що становить трохи менше 17% вашого місячного доходу.